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Immobilier des entreprises

Locaux d’exploitation, murs commerciaux, opérations de promotion, investissement locatif en société : chaque projet immobilier professionnel exige une structuration juridique et fiscale fine. Nous accompagnons dirigeants, investisseurs et promoteurs dans la sécurisation de leurs opérations, de l’acquisition à la cession.

 

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Vente & acquisition

Rédaction et négociation des compromis et actes de vente pour locaux commerciaux, bureaux, entrepôts et terrains à usage professionnel.

1. Analyse préalable et offre. Audit du bien, vérification des autorisations d’urbanisme (PLU, zonage, ICPE le cas échéant), état des baux en cours et de leur valorisation, analyse fiscale (TVA, droits de mutation à titre onéreux, plus-value professionnelle). Définition de l’offre et négociation des conditions.

2. Promesse ou compromis de vente. Rédaction de l’avant-contrat avec les conditions suspensives adaptées (obtention du financement, autorisations administratives, levée du droit de préemption urbain ou commercial). Pour les transactions importantes, on opte généralement pour une promesse synallagmatique notariée pour sécuriser la sortie du dossier.

3. Instruction du dossier. Rassemblement des pièces (titres de propriété, état hypothécaire, diagnostics professionnels, baux en cours, situation comptable du fonds le cas échéant), purge des droits de préemption, coordination avec les conseils des parties (avocat, expert-comptable, banque).

4. Acte authentique et formalités post-vente. Signature de l’acte à l’étude, paiement du prix, transfert de propriété, publication au service de la publicité foncière. Suivi des formalités fiscales (déclaration de plus-value, TVA immobilière) et notification aux locataires en place le cas échéant.

Délai moyen : 3 à 4 mois entre le compromis et l’acte authentique, parfois plus en présence de conditions complexes (autorisation administrative, dépollution).

Baux commerciaux & professionnels

Rédaction, renouvellement et résiliation de baux commerciaux, professionnels et mixtes. Analyse des clauses, déplafonnement, pas-de-porte, droit au bail.

1. Rédaction du bail. Analyse de l’activité envisagée, du loyer de marché, des charges récupérables et de la durée (9 ans avec sorties triennales pour le bail commercial classique, dérogations possibles pour les baux dérogatoires courte durée ou les baux professionnels). Rédaction des clauses essentielles : destination des locaux, indexation (ILC ou ILAT), répartition des charges et travaux (décret du 5 novembre 2014), conditions de cession, clauses de non-concurrence.

2. Vie du bail. Gestion des événements courants : révision triennale du loyer, cession ou sous-location, travaux d’amélioration, contestation des charges. L’acte notarié confère une force exécutoire au bail, particulièrement utile en cas d’impayé.

3. Renouvellement du bail. Six mois avant l’échéance, le bailleur peut signifier un congé avec ou sans offre de renouvellement. Le preneur peut lui aussi demander le renouvellement. Le loyer renouvelé est en principe plafonné à l’évolution de l’indice, sauf exceptions (modification des facteurs locaux de commercialité, travaux d’amélioration, durée effective supérieure à 12 ans) : c’est le déplafonnement, source fréquente de contentieux.

4. Résiliation et indemnité d’éviction. Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d’éviction couvrant la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation. Cette indemnité est souvent significative et justifie d’anticiper rigoureusement la sortie du bail.

Le recours au notaire est fortement recommandé pour la rédaction d’un bail ou son renouvellement, afin de sécuriser les clauses les plus sensibles et de prévenir les contentieux.

Investissement locatif

Structuration juridique de vos acquisitions, choix du mode de détention (SCI, SAS, SCPI), analyse des impacts fiscaux pour optimiser la rentabilité de vos investissements.

1. Étude patrimoniale préalable. Analyse de votre situation personnelle et fiscale, de vos objectifs (revenus complémentaires, transmission, optimisation fiscale), de votre horizon d’investissement et de votre exposition à l’impôt. Cette étude détermine la structure d’acquisition la plus adaptée.

2. Le choix du mode de détention.

  • En SCI à l’IR : transmission familiale facilitée, souplesse de gestion entre associés, fiscalité translucide (chaque associé déclare sa quote-part).
  • En SCI à l’IS ou en SAS : amortissement comptable du bien possible, déduction de tous les frais et intérêts, mais fiscalité spécifique sur la plus-value à la revente.
  • Via une holding : intégration de l’investissement à une structure professionnelle existante, optimisation du financement et de la trésorerie.
  • En SCPI : investissement mutualisé sans gestion directe, accès à des actifs professionnels avec un ticket d’entrée réduit.

 

3. Acquisition et structuration. Constitution éventuelle de la société (rédaction des statuts, choix du régime), financement (apport, prêt, garantie hypothécaire ou caution), acte d’acquisition, choix du régime TVA pour les locaux professionnels (option TVA possible sous conditions).

4. Suivi et arbitrages. Modification des statuts ou du régime fiscal en fonction de l’évolution du patrimoine, donations de parts pour préparer la transmission, arbitrages entre IR et IS, démembrement temporaire ou définitif. Nous accompagnons ces évolutions tout au long de la vie de l’investissement.

Le recours au notaire est obligatoire pour toute acquisition immobilière et pour la constitution d’une société avec apport immobilier.

Copropriété & division

État descriptif de division, règlement de copropriété, mise en copropriété d’immeubles tertiaires. Accompagnement dans la structuration juridique de vos actifs.

Montages immobiliers

VEFA, CPI, promotion immobilière, vente à terme, dation en paiement. Sécurisation des opérations complexes de la structuration à la livraison.

Urbanisme & construction

Vérification des autorisations d’urbanisme, servitudes, diagnostics et conformité réglementaire avant toute opération immobilière.