Acheter & vendre un bien immobilier
Estimation, négociation, compromis, acte authentique : nous sécurisons chaque étape de votre projet immobilier, à l'achat comme à la vente.
Acheter ou vendre un bien immobilier est souvent l'opération patrimoniale la plus importante d'une vie. Le notaire intervient bien au-delà de la simple signature : il vérifie l'origine de propriété, les servitudes, l'urbanisme, et garantit la validité juridique de la transaction. À l'étude Marie Arietti, nous vous accompagnons aussi en négociation immobilière, pour vendre ou acquérir au juste prix, en toute sérénité.
Nos 3 prestations clés
De l'estimation à la remise des clés, un accompagnement complet et neutre.
Négociation immobilière
Estimation objective, mise en vente sur les portails notariaux et grands sites, gestion des visites et négociation jusqu'à la signature.
- Estimation fondée sur les références notariales
- Diffusion sur immobilier.notaires.fr
- Gestion des visites et offres
- Honoraires réglementés et transparents
Avant-contrat
Rédaction du compromis ou de la promesse de vente, avec toutes les conditions suspensives nécessaires pour sécuriser l'opération.
- Compromis ou promesse de vente
- Conditions suspensives sur-mesure
- Vérification des diagnostics
- Délai de rétractation de 10 jours
Acte authentique de vente
Instruction complète du dossier, levée des conditions suspensives, signature de l'acte et publication au service de la publicité foncière.
- Vérifications urbanisme et servitudes
- Origine de propriété trentenaire
- Signature et remise des clés
- Publication foncière
Compromis ou promesse de vente ?
Deux avant-contrats aux effets juridiques très différents. Choisir le bon, c'est sécuriser l'opération en amont de l'acte authentique.
Compromis de vente
Promesse synallagmatique
- Engagement
- Vendeur et acquéreur sont engagés réciproquement : la vente est juridiquement formée.
- Dépôt de garantie
- 5 à 10 % du prix versés sur le compte du notaire, déduits du prix à la signature.
- Rétractation
- 10 jours pour l'acquéreur non-professionnel, sans aucune justification ni pénalité.
- En cas de défaillance
- Possibilité d'exiger la vente en justice ou de conserver le dépôt.
- Usage
- Forme la plus courante en France, adaptée à la plupart des transactions.
Promesse unilatérale
De vente
- Engagement
- Seul le vendeur s'engage. L'acquéreur dispose d'une option à lever dans un délai défini.
- Indemnité d'immobilisation
- 10 % du prix en moyenne, conservés par le vendeur si l'option n'est pas levée.
- Rétractation
- 10 jours également pour l'acquéreur particulier.
- En cas de défaillance
- L'acquéreur perd l'indemnité, sans que la vente puisse être imposée.
- Usage
- Privilégiée pour les biens complexes (terrains, immeubles à diviser).
Les 4 grands types de transactions
Chaque opération a ses propres règles juridiques, fiscales et calendaires. Voici les principaux cas de figure.
Bien ancien
ClassiqueMaison ou appartement déjà construit. Achevé depuis plus de 5 ans. Représente la majorité des transactions immobilières en France.
Atouts
Disponibilité immédiate, charme et caractère, négociation possible.
Vigilance
Travaux à anticiper, frais de notaire d'environ 7 à 8 %.
VEFA / Neuf
Sur planVente en l'État Futur d'Achèvement : vous achetez un bien à construire, livré en plusieurs phases avec appels de fonds échelonnés.
Atouts
Frais de notaire réduits (2 à 3 %), garanties constructeur, normes récentes.
Vigilance
Délais de livraison, conformité au plan, suivi des appels de fonds.
Terrain à bâtir
ConstructionAcquisition d'un terrain destiné à recevoir une construction. Suppose une analyse fine du PLU, des servitudes et de la viabilisation.
Atouts
Construire selon ses goûts, choisir l'emplacement précis.
Vigilance
Permis de construire, raccordements, étude de sol obligatoire.
Vente en viager
SpécifiqueLe vendeur (crédirentier) cède son bien contre un bouquet versé à la signature et une rente viagère mensuelle. En viager occupé, il conserve l'usage.
Atouts
Complément de revenus pour le vendeur, opportunité d'acquisition.
Vigilance
Aléa lié à l'espérance de vie, calcul fin de la rente nécessaire.
Les points juridiques à anticiper
Une transaction immobilière met en jeu plusieurs dimensions techniques et financières. Voici les quatre essentielles à maîtriser pour acheter ou vendre en sécurité.
Frais de notaire
Environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Composés à 80 % de droits et taxes reversés à l'État, et seulement 1 % d'émoluments du notaire.
Diagnostics & garanties
DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP : le vendeur doit fournir un dossier complet. Ils protègent l'acquéreur et engagent la responsabilité du vendeur.
Conditions suspensives
Obtention du prêt, purge du droit de préemption, levée d'hypothèque, autorisation d'urbanisme : elles permettent à l'acquéreur de se libérer si elles ne se réalisent pas.
Fiscalité de la vente
Plus-value immobilière, exonération de la résidence principale, taxe foncière au prorata, éventuelle TVA en VEFA : la dimension fiscale doit être chiffrée en amont.
Une transaction en 4 étapes
Du premier rendez-vous à la remise des clés, un parcours rythmé et sécurisé par votre notaire.
Estimation & mandat
Visite du bien, estimation objective, signature du mandat de vente ou définition du projet d'achat.
Mise en vente & offre
Diffusion sur les portails, gestion des visites, réception et négociation des offres d'achat.
Compromis
Signature de l'avant-contrat, délai de rétractation de 10 jours, levée des conditions suspensives.
Acte authentique
Instruction du dossier, signature de l'acte, paiement du prix, remise des clés et publication foncière.
Questions fréquentes
Combien de temps entre le compromis et l'acte ?
Généralement 2 à 3 mois. Ce délai permet d'instruire le dossier, d'obtenir le prêt, de purger le droit de préemption et de réunir toutes les pièces nécessaires à la signature.
Pourquoi passer par un notaire pour la négociation ?
Honoraires réglementés et souvent inférieurs aux agences (jusqu'à -50 %), neutralité, accès au fichier immobilier des notaires et garantie d'une transaction parfaitement sécurisée.
Qu'est-ce que le délai de rétractation ?
10 jours calendaires offerts à l'acquéreur particulier après la signature du compromis. Il peut renoncer à la vente sans motif ni pénalité, par lettre recommandée.
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
DPE, amiante, plomb (si bien d'avant 1949), termites, électricité et gaz (installation de plus de 15 ans), ERP, surface Carrez en copropriété, assainissement.
Suis-je imposé sur la plus-value ?
Non si c'est votre résidence principale. Sinon, la plus-value est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs après 5 ans de détention.
Peut-on choisir son notaire ?
Oui, librement. Vendeur et acquéreur peuvent même choisir chacun le leur : ils se partagent alors le travail sans surcoût, les émoluments restant identiques.